Quando il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione?

"Ai sensi dell'art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La Cassazione richiede un nesso di causalità adeguata, valutato ex post, fra l'attività svolta e la conclusione: la sola messa in relazione delle parti non è sufficiente (Cass. 403/2024, Cass. 538/2024).

Basta la messa in contatto delle parti per avere diritto alla provvigione?

No. La Cassazione ha escluso che il nesso puramente condizionalistico (condicio sine qua non) possa da solo fondare il diritto. Occorre che l'intervento del mediatore sia causa adeguata della conclusione dell'affare e non mera occasione del contatto.

Se le trattative si interrompono e poi le parti concludono l'affare da sole, è dovuta la provvigione?

Dipende. Se la conclusione successiva è ricollegabile al contatto originario, la provvigione è dovuta anche a distanza di tempo. È invece esclusa quando la ripresa delle trattative deriva da iniziative nuove e autonome, in nessun modo ricollegabili al contatto originario (Cass. 22426/2020).

L'intervento di un secondo mediatore fa perdere il diritto alla provvigione del primo?

Non automaticamente. Secondo Cass. 3165/2023 e Cass. 869/2018 il solo inserimento di un secondo mediatore non è sufficiente a recidere il nesso causale. Il diritto del primo persiste se la conclusione dell'affare è ancora collegabile al suo intervento.

Un prezzo finale diverso o la modifica dell'oggetto escludono il diritto alla provvigione?

Non di per sé. La disciplina non richiede coincidenza perfetta fra affare proposto e affare concluso: variazioni di prezzo, condizioni e soggetti sono compatibili con l'identità dell'affare. Cass. 11815/2023 esclude il diritto solo quando il bene è ontologicamente diverso, salvo apporto eziologico del mediatore provato in giudizio.

A chi spetta l'onere della prova nel giudizio sulla provvigione?

Il mediatore deve provare l'attività svolta, la conclusione dell'affare e il nesso causale fra le due. Il cliente che contesta il diritto deve provare il fatto estintivo, cioè che la conclusione è avvenuta per iniziative nuove e autonome non ricollegabili all'attività del mediatore.

Il tempo trascorso fra la messa in contatto e la conclusione dell'affare può escludere la provvigione?

Il fattore temporale da solo non è dirimente, ma concorre al giudizio di adeguatezza causale. Cass. 538/2024 ha escluso la provvigione in un caso in cui l'affare si era concluso un anno dopo, a prezzo dimezzato, con attività del mediatore limitata a una visita e all'invio della planimetria.